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深圳規范土地用途變更及容積率調整方式,盤活閑置土地

來源:中國建筑施工企業協會
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  5月30日,深圳市規劃和國土資源委員會公開征求《關于規范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法(征求意見稿)》的意見。有關單位和社會各界人士可在2018年6月15日前進行反饋。《辦法》發布后實行,有效期五年。

  《辦法》適用于以協議方式出讓,在2015年10月9日前經已生效法定圖則變更土地用途或者調整容積率的未建用地的處置 (以下簡稱“已出讓未建用地”)。已出讓未建用地申請按照本辦法處置的,需不屬于閑置土地或者雖屬閑置土地但已依法處置完畢,可以由土地使用權人繼續開發建設。法律、法規或者土地使用權出讓合同明確規定變更土地用途應當收回土地使用權的,不得申請變更土地用途。

  深圳規土委表示,該《辦法》是對“558號文”的修訂。2015年10月9日,深圳規土委出臺了《關于進一步規范已出讓未建用地土地用地變更和容積率調整的處置辦法(試行)》(深規土[2015]588號)。2017年10月9日,588號文有效期屆滿。修訂的目的是在符合上位法的前提下,適度放寬土地使用權人的利益空間,簡化審批流程、提高行政效率,促進低效用地的開發利用。

  已出讓未建用地經生效法定圖則變更土地用途,原土地使用權人申請繼續開發建設的,繼續開發建設的建筑面積按照原土地使用權出讓合同約定的建筑面積核定。原土地使用權出讓合同只約定建設用地面積但未約定建筑面積的,按照居住用地容積率1.8、商業服務業用地容積率2.0、工業、物流倉儲用地及城市基礎設施、公共服務設施等用途用地容積率1.0核定其建筑面積。

  《辦法》明確,已出讓未建用地,是指已簽訂土地使用權出讓合同,尚未動工開發建設的項目用地。“動工開發”是指項目依法取得施工許可證后的下列情形之一:(一)需挖深基坑的項目,基坑開挖完畢;(二)使用樁基的項目,打入所有基礎樁;(三)其他項目,地基施工完成三分之一。

  土地用途變更后的土地使用權期限按照法律規定的最高年期確定。容積率調整但不涉及土地用途變更的,土地使用權期限和起始年期維持原土地使用權出讓合同的約定不變。

  為了調動土地使用權人申請適用《辦法》的積極性,盤活存量用地開發建設,此次修訂參照城市更新等相關政策,將法定圖則已規劃的城市基礎設施和公共服務設施用地納入貢獻,并根據用地面積提出不同的貢獻要求。同時,考慮到城市更新項目針對的是已建成區,項目實施存在拆除成本,而《辦法》針對的是空地,從利益平衡角度出發,此次修訂適度調整了貢獻比例。

  對于原宗地用地面積為10000平方米以上的,應無償交回不低于原宗地20%的用地面積。原宗地用地面積不足10000平方米的,應向政府無償移交一定比例的建筑面積,貢獻的建筑面積采取累進的計算方式,即:可開發建設建筑面積的增幅在原土地使用權出讓合同約定總建筑面積1倍以下(含1倍)的部分,應當向政府無償提供不低于增幅20%(含20%)的物業;增幅超過原土地使用權出讓合同約定總建筑面積1倍的部分,應當向政府無償提供不低于25%(含25%)的物業。

  此外,《辦法》明確了職責主體,細化公示環節,增設地下空間的開發規定,增加了相關銜接條款。


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