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邵明曉詳解龍湖商業模式: 收入結構迭代進行時

來源:中國建筑施工企業協會
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  “空間即服務”的頂層戰略設計下,龍湖商業正快速發展。5月31日,2018龍湖商業謝忱晚宴上,龍湖集團副總裁李楠透露,未來三年,龍湖商業開業項目數量及面積將持續提升,到2020年,龍湖商業旗下開業商場總數將超50座,商業租金目標預計達成60億。

  “空間即服務”由龍湖集團CEO邵明曉于今年初提出。換言之,龍湖希望把空間和人在自有平臺上有機結合,通過數據和技術的平臺能力,給消費者提供更好的消費場景與服務。基于此,龍湖商業有三大戰略方向:網格化布局、極致化產品、數據化運營。

  網格化布局,其實是龍湖在全國核心一二線城市,在人群密集的交通節點上布局天街。邵明曉指出,龍湖商業規模發展提速的依據是,從城市維度看,一二線城市約有95%以上的項目屬于高鐵、地鐵交通聯動項目,這對龍湖網絡化布局是一大利好,比如上海布局5個項目,杭州布局6個項目,南京布局5個項目。龍湖集團從2011年開始將持有商業作為戰略,發展到今天,商業每年租金收益有30%以上的增長,同時負債表比較穩健。

  一個事實是,龍湖商業的利潤占比去年12%,未來希望實現每年1-2個點增長,在2020年達到20%左右的占比。商業運營也是龍湖四大主航道業務之一,具體為:C1地產開發、C2商業運營、 C3長租公寓、C4物業服務。

  主航道業務協同

  截至2017年底,龍湖商業已布局環渤海、華東、華西、華中、華南五大板塊,進入城市18個城市。累計開業商場數量26個,開業商場面積達260萬平方米,分布在北京、上海、重慶、成都、杭州、蘇州、西安等核心城市。

  邵明曉透露,龍湖上海的收入結構正在改變。目前商業整體出租率95.3%。2017年,龍湖商業租金收入27.09億元(含稅),同比增長33%。他強調,在上海,肯定不能完全做C1,不能指望做三五百億。另據其透露,深圳、北京等則更多在C2、C3、C4發力。

  按照既定節奏,北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街將于今年開業,2019年及2020年還將分別有超過10座天街開業,到2020年龍湖商業旗下開業商場總數將超50座。

  龍湖商業背后的邏輯,在于2017年其資金成本為4.5%,“有了這個底線,資本和運營的協同就交叉了,很難拿5%成本以上的錢做商業。”邵明曉稱。據悉,該公司在四大行授信額度已超1千億。

  未來,在城市進入和選址布局方面,龍湖商業仍將堅守核心一二線城市,依托于城市地圖研究體系,并以TOD模式為主要方向,優選便捷的軌道交通節點。

  在龍湖商業構建的智慧運營體系中,商業一體化、大數據雙平臺運轉流暢,已形成集團統籌,各地區、各項目聯動的運作模式。

  龍湖在上海還嘗試一件事,就是通過孵化項目的模式搭建城市“空間即服務”網絡。在上海,未來龍湖考慮布局超過10個天街及300-500家左右冠寓,另外還有很多龍湖的社區,以此形成網格化。

  從城市層面看,“空間即服務”將來打通,幾個業務之間可以導流,會員體系可以分享。

  資金成本匹配

  邵明曉進一步指出,商業地產是資本的游戲。“C2業務非常奢侈,龍湖還是非常有信心,我們對規模的認知,設定租金增長年化30%左右,按照目標慢慢跑沒有問題。”邵明曉透露,龍湖回款的10%作為上限,用于持有型物業,“我們不會突破這些指標,以保證商業穩健的勻速增長。“其實是做時間的朋友,走到最后還是能夠站在前列的”。

  龍湖商業在2016年做了“3個5年”規劃,第一個5年是夯實運營基礎、做好體系系統,儲備擴張的能力,并在創新板塊上有所突破;第二個5年是從2021年開始做到快速成長,能夠樹立全中國核心的品牌地位,有相當的規模和持續的創造;第三個5年,做到整個市場上持續領先,成為市場上最有盈利性和引領創新的公司。

  記者從知情人士處獲悉,龍湖商業有完整資產管理和運營體系,從拿地第一天開始,到進入經營階段的項目,每個時間段和時間點有完善的考慮或評估機制。

  事實上,2015-2017年,龍湖商業租金收入基本保持每年30%左右增長,拋開一些新開業項目的因素,龍湖商業老項目的租金收益增長幅度超過15%,北京長楹天街和北京大興天街以及杭州金沙天街等租金收入年增長幅度25%以上。

  邵明曉進一步闡釋:龍湖這幾年資本成本在下降,未來2、3年處在加杠桿過程,龍湖的資本成本卻在往下走。而龍湖“空間即服務”目前還處于戰略模式試點階段,把城市的階段、人口、增長、產業、環境等多維度連接。

  邵明曉認為,龍湖未來收入的主要來源不是房子,而是產品和運營收入。龍湖基于商業模型的變化,在2011年選擇做非連續性曲線,邏輯就是:龍湖地產開發銷售目前已跨過千億門檻,下一步規劃把C2商業+C3冠寓+C4物業服務,到2019年運營收入跨過100億。

  其舉例道,這符合新時代特征:大量人口往一二線城市集聚,為大量中產家庭做升級。比如客戶在30歲的時候買龍湖的房子,隨著龍湖天街網格化布局完成,這批住宅客戶再成為商業的一些客戶;與此同時,龍湖物業管理面積已有2億多平方米,去年收入20億。主航道之外,龍湖未來可能會開辟更多業務板塊,實現更多營收增長點。


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