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存量投資首次超越增量投資:區位價值變化下的房地產趨勢

來源:中國建筑施工企業協會
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  “建設的大力推進則加快了發展商存量戰略在一二線城市的落地。我們認為由增量轉向存量在2017年出現了非常重要的市場信號:就上海而言,2017年大宗物業投資金額達1169億,首次超越了經營性土地出讓金額的1145億,存量首次超越增量。”世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌接受21世紀經濟報道記者采訪時做上述表示。

  2017年,全國商業地產大宗成交再創歷史新高,全年交易總額達2300億元,同比增長25%。然而,2017年M2和社融增速雙降,國債利率顯著上行,租金增長卻呈現低位盤桓。

  綜合第三方投資機構統計,2018年國內大宗物業投資市場將繼續活躍,國內發展商和機構投資者仍是買方主力,比如萬科、融創、陽光城、景瑞、旭輝等。同時跨境資本的需求不減。鑒于國內房企的投資性物業在其總資產的占比仍然較低,國內房企2018年將繼續加大一二線城市投資性物業的投資。

  李凌表示,隨著一二線城市城市化進入后期,可開發用地資源逐漸稀缺,房地產行業由增量市場向存量市場轉向已經成為國內發展商的主流判斷。而此輪史上最嚴樓市調控以及“房住不炒”綱領提出后各級政府對住宅租賃市場建設的大力推進則加快了發展商存量戰略在一二線城市的落地;2017年三季度國內上市開發商的總體資產負債率已升至79%的10年高位,而2018年起開發商又將逐步進入債券償付的高峰期。2018年房企債券償還總金額同比增長64%至2500億元,2019年更是將繼續大幅增加至近4000億元。到期債務高峰疊加住宅銷售下滑以及銀行信貸、委托貸款、信托等通道的嚴控將使2018年開發行業的收購兼并活動更為活躍。

  李凌指出,城市區位價值變化應是影響房地產投資的重要考量。為解構投資市場中影響“區位”及其變化的核心因素,以國內主要城市的辦公樓市場為例,世邦魏理仕對北、上、廣、深四大一線城市和13個二線城市共計96個寫字樓商務區2014年和2017年截面數據進行研究,并識別出影響區位價值的六大維度,即商務資源集聚度、樓宇整體品質、區域間商務資源關聯度、商務設施配套、交通配套及政策激勵因素。

  解構投資“區位”核心因素

  以寫字樓為例,李凌認為,當一個城市優質寫字樓存量跨越300萬平方米時是一個關鍵變化節點。當成都、重慶、武漢等強二線城市在優質寫字樓總存量達到這個數量級時,市場規模量變帶來質變,市場出現共通的階段特征包括:新興板塊崛起、子市場之間的商務資源競爭加劇、資源流動加速、租金階段性回調等。

  這些城市中近年價值提升區位幾乎全部位于非核心板塊或新興商務區,顯示出多中心格局形成過程中的成長性機遇。與此相對,市場規模小于300萬平方米的城市,價值提升區位則大多仍停留于核心CBD,投資機遇聚焦傳統商務區。

  李凌表示,傳統子市場是城市更新主題下增值型投資的理想標的,例如上海的人民廣場、徐家匯、虹口、黃埔和徐匯濱江,北京的王府井,廣州的天河體育中心,深圳的蔡屋圍。受制于樓宇品質和存量規模的限制,區位價值未能完全體現,經過收購、改造和提升,物業價值大幅提升,同樣隨著區域標桿性項目的逐步交付將對周邊老舊項目的價格起到提升作用。通過對比2014-2017年子市場租金變化,結果顯示超過80%子市場的擬合走勢與實際走勢方向一致,其中奧運村、四川北路、琶洲等多個子市場的實際租金漲幅高于所在城市平均漲幅。

  國內主要城市的寫字樓版圖處于持續外擴階段,價值提升的重點區位在核心-新區-核心間螺旋式發展。世邦魏理仕將17個主要城市依其演化路徑歸于三個階段,依次為第一螺旋:大連、沈陽、青島、天津、無錫、蘇州。處于這個區位的寫字樓總體量較小,核心商務區成熟度將不斷提升,新區建設方興未艾,但租戶和投資者明顯偏好。第二螺旋:南京、杭州、寧波、長沙、武漢、重慶、成都。這些城市的核心商務區建設節奏放緩而新區在基建配套拉動下快速成熟,寫字樓需求開始自核心區溢出。投資焦點核心區與新區并重,但逐步轉向區位提升更快的新區,尤其是已處于第二螺旋后期的成都和重慶。第三螺旋:上海、北京、深圳、廣州。核心商務區高度成熟,新區不斷壯大,多中心格局成型,同時寫字樓版圖繼續外擴。目前,處于第三螺旋中后期的京滬已啟動新一輪的新區建設。

  基金伺機進入

  2017年內資國內房地產基金在大宗物業投資市場上大舉買入,累計成交金額突破600億元,同比增長150%左右。2018年初,中國基金業協會發布《私募投資基金備案須知》,明確自2月12日之后新增底層資產涉及借貸性質的資產及其收益權產品不予備案。這一新規促使地產基金的投資由債權類向股權類轉換,股權類基金將在投融兩端擁有更多的機會。今年3月,融創與盛煦地產在上海宣布,共同發起國內首只存量資產并購基金,基金規模達200億人民幣,就是一個較為典型的案例。盛熙地產剛于5月收購上海廣場。

  而股權基金帶出的重資產投資也值得關注。據盛熙地產一份研究報告顯示,2020年中高端租賃市場規模預計達到1400億,這個結論的基礎性支撐數據來自于隨著城市人口結構不斷優化,中國以北、上、深為主的一線城市的中高端人群2016年約79萬人,到2020年預計達到100萬。

  李凌介紹說,世邦魏理仕的研究發現,在2014年至2017年三季度期間進行募資的以亞太區為投資目標區域的地產基金的可投資總額為1160億美元。隨著這些基金的投資期臨近結束,預計2018-2020年間將有530億美元被投出,其中瞄準中國市場資金最多,達到140億美元(26%),主要為增值型和機會型的基金。此前外資地產基金在中國市場的資金部署速度較慢的一個重要原因在于對中國經濟失速的擔憂。但隨著2017年中國經濟的新動力逐步成型,2018年外資基金對中國一二線城市優質物業的投資將繼續。

  對于基金而言,辦公樓、科技園區、具改造潛力的工業物業和地塊等在新經濟周期內都備受關注。世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨認為,長期來看,三大先發城市群(尤其是長三角和大灣區)將延續一體化進程。已確立崛起趨勢的次增長極(南京、杭州)的物業價值將持續受益。同時,基建改善和同城化預期下,長三角的南通、大灣區的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯系度有望顯著提升,建議優先關注人口和產業導入直接受益的住宅、商業、工業物流領域的機會。中西部城市群和海西城市群持續快速極化,核心城市(成都、重慶、武漢、長沙等)各類房地產短期面臨不同程度的供過于求風險,但中長期存在系統性的投資機會。


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